Quien se adentra en el proceso de comprar una vivienda de obra nueva en Granada, pronto se encuentra con una de las grandes preguntas: ¿qué me están diciendo realmente los planos? Lejos de ser un documento accesible, muchas veces se convierte en una especie de jeroglífico que requiere una mirada técnica para interpretar con claridad las superficies en los planos de obra nueva.

Cada superficie, un significado

Aunque en Andalucía contamos con una normativa clara —el Decreto 218/2005— que regula cómo deben presentarse las superficies en los Documentos Informativos Abreviados (DIA), lo cierto es que la información no siempre se ofrece de manera que el comprador pueda entenderla y, lo que es más importante, compararla con otras opciones del mercado.

La ley obliga a reflejar dos superficies principales: la superficie útil según BOJA y la superficie construida según BOJA. El problema es que estas cifras, sin una explicación adecuada ni una totalización desglosada por estancias, pueden generar más dudas que certezas.

La utilidad de la útil

La superficie útil es aquella sobre la que realmente vas a vivir: los metros que puedes pisar, amueblar y disfrutar. Incluye el espacio interior habitable y, según el BOJA, hasta un 50% de las superficies exteriores privativas como terrazas, siempre que no superen el 10% del total de la superficie cerrada. Esta distinción es relevante porque, a menudo, los metros de terraza no se computan de forma uniforme, lo que dificulta la comparación entre promociones.

Construida neta y con comunes

La superficie construida neta incluye los elementos constructivos de la vivienda en sí: muros perimetrales, tabiques y espacios cerrados de uso exclusivo. Por otro lado, la superficie construida con zonas comunes añade a la anterior una proporción de elementos compartidos como escaleras, pasillos o portales. Esta es la superficie que se usa para escrituras y tasaciones, y por tanto es vital tenerla clara, aunque al no ser obligatoria su exposición tiende a desaparecer de los planos de venta.

Las superficies según BOJA: obligatorias, pero no siempre claras

Aunque casi todas las promotoras cumplen con la obligación de reflejar las superficies que marca el BOJA, no siempre acompañan esa información con una explicación accesible. El Artículo 2.e) del Anexo I lo deja claro: la superficie útil debe incluir la mitad de los espacios exteriores si no superan el 10% de la superficie útil interior. Y la construida debe añadir el 100% de los cerramientos exteriores, el 50% de las medianeras y la parte proporcional de zonas comunes.

El problema es que, en la práctica, el comprador se encuentra con tablas y cifras sin un desglose que permita hacerse una idea real de cómo será su vivienda.

Reivindicar la claridad en las superficies en los planos de obra nueva

En Granada, donde el mercado de obra nueva está en plena efervescencia, es fundamental que los compradores puedan comparar con precisión. Y para eso, la información no solo debe ser legal, sino también comprensible.

Como profesional inmobiliario, creo que es hora de que hablemos claro. Totalizar la superficie útil por estancias, explicar cómo se han computado terrazas o cuál es la construida que acabará en escrituras es una cuestión de transparencia, no solo de marketing.

Una recomendación desde la experiencia

Mi consejo es sencillo: cuando revises planos, fíjate en los metros útiles de cada estancia, pregunta si se han incluido terrazas y en qué proporción. No te dejes llevar por cifras globales sin contexto. La información es poder, pero solo si se comparte con claridad.

Porque comprar una casa en Granada no debería ser una aventura técnica. Debería ser una decisión informada, basada en datos claros y comparables. Y eso, en definitiva, es lo que todos deberíamos exigir.